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RD920 – la politique d’urbanisme et ses conséquences

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Un urbanisme qui conduirait à une dégradation du bâti ?

Les politiques d’urbanismes énoncées pour le secteur de la route nationale 20 depuis une vingtaine d’années ont eu pour effet de bloquer toute évolution notable et d’aboutir à une sorte d’immobilisme conduisant à une dégradation du bâti.

Pour comprendre cette évolution, il faut revenir un peu sur les règles énoncées pour les constructions en bordure de la RD920 à Cachan depuis une quinzaine d’années, zone dénommée UH dans les documents d’urbanisme.

Le POS de 1999, date de sa dernière révision

Avec le Plan d’Occupation des Sols de 1999, la municipalité affirme une volonté de densification du front de la N20 et de l’avenue Carnot.

La politique suivie part de deux constats :

  1.   Les nuisances de la N20 ne sont pas compatibles avec de l’habitat.
  2.  La proximité des transports en commun est un atout pour les entreprises.

Le texte dit que les implantations sont principalement orientées vers des locaux d’activité. Commerces, artisanat mais cette mixité n’a pas résisté à des immeubles de bureaux.
Les volontés municipales  exprimées d’attirer un siège social d’une grande entreprise et de tirer parti de cette zone d’un point de vue financier, favorisaient fortement la vente de surfaces importantes.

La règle est simple :

Une zone UH : une bande de 28 m comptée à partir de l’alignement (la limite de parcelles côté rue) pour l’avenue A. Briand et les deux côtés de l’avenue Carnot.

La hauteur maximum des constructions est de 24m sur l’avenue A Briand et 21m sur l’avenue Carnot, pour des constructions réservés à l’activité.

La totalité de la zone UH en bordure de N20 et de l’avenue Carnot représente 9.3 ha.

POS99_zone_UHPOS 1999 – la zone UH en magenta

Le PLU en 2010, première version

Les orientations sont identiques à celle du POS de 1999. L’idée de front bâti est conservée mais la zone est redécoupée en fonction des parcelles et des « opportunités ».

La densification est beaucoup plus importante le long de la RD920 et de l’avenue Carnot. Ce qui se traduit par des hauteurs plus élevées qui permettent de 50 à 70 % de surfaces de plancher constructibles supplémentaires.

Les hauteurs maximales ont augmentées, notamment pour les activités : 37m sur la RD920, 29m avenue Carnot.

Afin de capter le bénéfice financier qui ne manquera pas de venir de la revente « au m² construit » de ces surfaces à bâtir, le droit de préemption urbain renforcé sur tout le territoire de la commune, est adopté en même temps que le PLU en décembre 2010. Cette décision permet à la Ville d’acquérir un bien immobilier dès qu’il est mis en vente par son propriétaire. Il est justifié notamment par « la volonté de favoriser l’implantation d’activités économiques le long des avenues Aristide Briand et Carnot qui constituent des axes majeurs et qui bénéficient de l’excellente desserte des stations de RER B Arcueil-Cachan et Bagneux-Pont Royal, atouts pour l’accueil des entreprises. »

Fort d’une volonté de refus de concertation avec les habitants, les oppositions ont cherché à s’exprimer.
Le PLU a été critiqué :

  • – par DNV et Les Verts (EELV n’est fondé qu’en novembre 2010) qui proposent de présenter quatre avenants au projet (création d’un écoquartier, bonus environnementaux, préservation de l’îlot Vatier, protection des monuments de la base Mérimée)
  • – par des groupes d’habitants : les habitants de l’îlot Vatier, d’une part, et le collectif Cachan Cadre de Vie, d’autre part, qui conteste au tribunal administratif (TA) la très forte densité de construction autorisée par le PLU et les hauteurs maximales en rupture avec le bâti existant ou environnant.

Le collectif d’habitants « Cachan Cadre de vie » obtient un jugement favorable du TA en mai 2013. Les hauteurs sont jugées excessives et ne permettant pas de réelle dégressivité avec les zones plus pavillonnaires situées en arrière de ces avenues (cf. jugement du TA de mai 2013)

Modification du PLU en 2015

Elle est rendue nécessaire par le jugement du TA et l’urgence d’énoncer des règles de construction compatibles avec l’arrivée de la nouvelle Gare du Grand Paris. Les hauteurs maximales des constructions sont ramenées à 28m sur l’avenue A. Briand et pour quelques zones de l’avenue Carnot (voir article du Parisien).

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les différentes parties qui composent la zone UH dans le PLU de 2015

Un cas particulier

Dès le POS de 1999, il existe une exception : la zone UHp, reconduite dans le PLU de 2010 et à nouveau en 2015.
C’est un secteur dit « de plan masse » , situé à l’emplacement de l’ancien parc de stationnement du RER Bagneux et d’une ancienne station-service. Sur ce secteur, on peut construire plus haut (32m) et plus dense, sur une profondeur de 70m, occupant ainsi la quasi-totalité de l’ancien parking. La hauteur de construction est celle de l’immeuble d’habitation qui jouxte la station RER Bagneux.
Ce terrain est acquis par la ville, puis revendu à un promoteur pour y conduire une opération importante.
Les riverains se sont regroupés en association, ont attaqué un premier permis de construire et ont demandé un changement des règles pour réduire la hauteur et la densité. De délibération en appel, le projet est retardé.
Toujours dans son refus de concertation, le maire signe un permis de construire en 2010. Mais le marché immobilier souffre d’une offre de bureaux bien trop abondante. Le promoteur qui est propriétaire du terrain attend des jours meilleurs pour ses profits. Depuis 15 ans, le terrain est toujours en friche.

zone_uhp_photo_aeriennezone UHp, photo aérienne IGN Géoportail 2016

Le lièvre et la tortue ?

Juste en face à Bagneux, existait un carrossier qui a déménagé. La ville de Bagneux a fait la même chose que Cachan mais en proposant un projet plus « modeste » et moins haut qui a soulevé moins de contestation.
Résultat, le bâtiment qui va accueillir une résidence hôtelière est en cours de finition en juillet 2016, quand notre friche n’aura servi jusqu’à présent qu’à accueillir en mai 2016 le « musée passager », une initiative de la Région.

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le musée « passager » en bordure de la zone UHp en mai 2016

Les conséquences : immobilisme et dégradation

La commune acquiert des appartements et des bâtiments au fur et à mesure de leur mise en vente.
Les propriétaires ne peuvent plus transformer leurs locaux. Cela peut prendre des années, voire des dizaines d’années, période durant laquelle aucune transformation majeure positive n’améliore le cadre de vie le long de ces axes, bien au contraire ! Ce qui est particulièrement « criant » le long de la RD920.

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parcelles « en attente » le long de la D920

Autres conséquences :

On ne constate pas le même phénomène plus au Sud, sur la partie de la RD920 qui n’est pas en zone UH (entre le RER Bagneux et la rue Léon Bloy) mais en zone UC (hauteur max 15m et pas de périmètres d’études)
Pourquoi les transformations sont elles aussi lentes ?

  • – une partie importante de la zone UH est réservée uniquement aux « activités » ; il est impossible d’y construire des logements ou même d’y faire cohabiter logements et activités.
  • – les promoteurs immobiliers ne se précipitent pas pour construire des bureaux : offre pléthorique alentour, difficile à placer, cf. immeuble Aristide à Bagneux toujours à moitié vide ou encore terrain proche du RER en attente de construction depuis avril 2010 !
Un déséquilibre Est-Ouest (Cachan – Bagneux)

Depuis 1968, la route nationale 20 est aussi une frontière entre deux départements, le Val de Marne et les Hauts de Seine. Ceci peut expliquer des différences importantes entre les deux rives de cette voie à très grande circulation.

Du côté de Bagneux, les constructions peuvent s’effectuer en recul, rendant plus d’espace pour les circulations et les respirations au pied des immeubles, et on assiste à une transformation progressive avec des bureaux (Agefiph, au 192 Avenue Aristide Briand) et hôtel (face gare RER Bagneux).

Pourquoi ne pas rendre plus homogènes les orientations et les règles des PLU des communes qui bordent la RD920 ? Ces transformations pourront elles se faire dans le cadre de la Métropole ?

Quel urbanisme pour quelle vision de la ville?

Il apparaît de plus en plus illusoire de vouloir transformer le front de RD920 en un linéaire de bureaux. Ne vaudrait-il pas mieux favoriser un équilibre entre logement, activités et services ?

Des transformations sont nécessaires qui vont affecter la vie et les activités des résidents, des petites entreprises et des commerces qui bordent l’avenue. Que fait-on pour éviter de les voir disparaître ? Que leur propose-t-on pour maintenir ce qui contribue à la vie de ces quartiers ?

Conséquences financières : une dette importante, un nouvel opérateur, un engagement remis en question

La modification du paysage urbain d’une ville demande de mobiliser beaucoup plus d’argent qu’il n’est possible pour les communes.

Des opérateurs financiers font les acquisitions à la place des communes. Ils souscrivent des emprunts. La commune suivant des modalités contractuelles rachète les terrains quand l’objectif est atteint et obligatoirement après un délai fixé dans le contrat.

La Ville de Cachan a acheté des terrains, des appartements, des maisons en utilisant les services de l’opérateur foncier du Val de Marne : le SAF 94. Les contrats ont une durée comprise entre 5 et 10 ans. Ils portent principalement sur les périmètres d’étude de la zone UH (RD920 et avenue Carnot).

17 M€ ont été empruntés par le SAF94 pour le compte de la Ville de Cachan. Aucune opération n’a encore pu être réalisée. Aucun des périmètres d’études n’est acquis en totalité par la ville.

Or, les premiers contrats passés avec le SAF sont arrivés à échéance en 2015, et avec eux, la nécessité pour la Ville de rachats de biens importants, à un moment où les dotations de l’État diminuent.

Contracter de nouvelles dettes est devenu impossible, Cachan est trop endettée. La commune a donc sollicité un nouvel opérateur, celui de la région : l’Établissement Public Foncier d’ Île de France ( EPFIF).

Mais l’EPFIF a de nouvelles exigences :

  • – De mixer habitat et activité
  • – De réserver une part (30 %) à l’habitat social
  • – De limiter son engagement financier dans le temps et dans ses montants.
  • – Et surtout l’obligation pour la commune de recourir à une déclaration d’utilité publique pour pouvoir procéder à des expropriations.

Monsieur le maire doit renoncer à deux des axes importants de sa politique :
Financer le budget municipal par des plus-values immobilières
et ne pas procéder à des expropriations.

Pour en savoir plus sur l’Établissement Public Foncier d’ Île de France : http://www.grandepf.fr/

Le périmètre d’étude H

Ce périmètre d’étude se situe le long de la RD920 entre la rue Ampère et la rue de l’Armistice.

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A un angle, se trouve le restaurant le Pacifique, au 109 avenue Aristide Briand.

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A l’autre, le bel immeuble blanc à « bow window » du 103 Avenue Aristide Briand.

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La convention passée entre la Ville et la SAF94 a été signée en 2010 pour 6 ans. Les acquisitions commencent. Avec elles, les refus d’agrandissement et d’amélioration des habitations.

2.3 M€ sont investis. Dont 875 000€ dans l’achat d’un pavillon inoccupé depuis novembre 2013!

Mais il reste de nombreux lots à acquérir pour disposer de la parcelle en totalité.
En juillet 2015, un lot est mis à la vente, la municipalité n’exerce pas son droit de préemption !

En deux ans, la politique municipale a-t-elle changé ?

La nécessité de racheter les parcelles en 2016 et le manque de trésorerie ont-ils imposé ce choix ?

D’ici la fin de l’année, la Ville devra racheter les parcelles acquises par le SAF.
Quel sera le montage ? Une convention avec l’EPFIF ? Un emprunt ? Une négociation avec le SAF94 ?

Les élus de Cachan Ensemble vous le diront dès que possible.

Eau publique ou privée ? Cachan a le choix !

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Tribune de juillet-août 2016

L’eau n’est pas une marchandise banale, c’est un bien commun, source de vie qui engage notre responsabilité devant les grands enjeux d’avenir de la planète. C’est pourquoi l’accès à l’eau (la prélever, la transporter, la traiter et la distribuer) pour tous est un service public à la charge de la collectivité.

Cachan a choisi de ne pas intervenir directement en régie (comme elle le fait pour la restauration scolaire, la collecte et le traitement des ordures ménagères ou les parkings et le stationnement), mais d’adhérer au SEDIF, Syndicat des Eaux d’Ile de France responsable du service public de l’eau. En 2010, le SEDIF a choisi de déléguer la gestion du service à Veolia.

La Ville de Paris qui déléguait aussi la gestion de l’eau a décidé de créer en 2010 une régie publique : Eau de Paris propose une eau 30 % moins cher que celle fournie par Veolia aux Cachanais.

Près de 300 villes ont fait de même avec un retour d’expérience positif : rationalité économique, préservation de la ressource, meilleure maîtrise du cycle de l’eau. Certaines offrent gratuitement les premiers m³ à chaque foyer, au nom de la solidarité.

La mise en place de la Métropole du Grand Paris et de ses 12 territoires nous donne une opportunité unique de changer de mode. Les 4 conseillers du T12 doivent se prononcer avant le 1er janvier 2018 sur la réadhésion de notre territoire au SEDIF.

La loi autorise aussi chaque ville à s’organiser de manière autonome. En clair, Cachan pourrait, seule ou avec d’autres communes voisines, mettre en place une régie de l’eau en s’affranchissant de la décision du T12.

Ouvrons le débat pour engager Cachan vers une nouvelle culture de l’eau.

Faire droit au logement

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Tribune de juin 2016

Plus de 60 ans après le cri de l’abbé Pierre, le logement reste une préoccupation pour de
nombreuses familles, particulièrement en Île-de-France. Notre ville de Cachan en première couronne parisienne n’échappe pas à la pression immobilière qui fait grimper les loyers à des sommets qui excluent des plus modestes à la classe moyenne.

Malgré une moindre construction de logements sociaux au cours des 5 dernières années (21%), notre ville reste bien au delà de son obligation légale. Cachan Ensemble a approuvé quelques décisions récentes dans ce domaine :

  • la dévolution à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France des terrains le long de l’avenue Carnot permettra de réaliser au moins 30 % de logement social, à proximité de la nouvelle gare. Ceci permettra aussi d’en finir (enfin) avec les friches qu’a produite une préemption stérile et diffuse que nous continuerons à dénoncer (RD920, ilot Vatier …) ;
  • la reprise en pleine propriété par l’Office Public HLM de Cachan des logements gérés par la SAIEM permet d’unifier le parc social. Dommage que les 7,5M€ libérés par cette transaction alimentent le budget de la commune plutôt que de revenir à l’entretien et à la rénovation thermique des logements qui seront réalisés en endettant l’OPH. Cachan Ensemble reste aussi mobilisé pour que la mixité sociale soit partagée dans toute la ville.

A cet égard nous restons opposés à l’affectation prioritaire du foncier en centre-ville à la promotion immobilière. La privatisation du domaine public que nous dénonçons à l’angle des rues Cousté-Guichard aurait été moins insupportable si elle avait servi le logement social plutôt que d’expédient au budget 2016 (2,9M€ tout de même).

Cachanais, participez en signant !

signature

Tribune de mai 2016

Cachan Ensemble place les citoyens au cœur des décisions comme une valeur essentielle pour redonner du souffle à l’action politique locale.

Dès avril 2014, notre mouvement s’est battu sans relâche pour que la vie municipale prévoie une expression citoyenne : grâce à notre ténacité, le droit d’interpellation populaire a été inscrit concrètement dans le règlement intérieur du Conseil municipal. Ce droit nouveau a été activé par un collectif d’habitants pour favoriser une véritable concertation en amont des projets urbains de la ville. Nous vous appelons à signer cette pétition pour que ce sujet qui intéresse tous les Cachanais soit débattu en Conseil municipal et aboutisse à changer les méthodes de travail de la municipalité : http://www.ville-cachan.fr/petitions

Dans ce même esprit, nous avons pris l’habitude d’aller à la rencontre des habitants dans leur quartier. Le printemps est une saison propice aux rencontres de rue. Nous serons de nouveau présents certains samedis de mai et juin. Venez partager vos expériences et exprimer vos idées sur notre ville.

Cachan Ensemble prend l’initiative d’une concertation sur l’aménagement du cœur de notre ville.

Lors des rencontres sur le terrain, nous avons pu voir le potentiel d’énergie et d’idées que vous représentez collectivement. Nous vous offrons un moyen d’expression puisque la municipalité s’y refuse.

Nous ouvrons des « cahiers de doléances citoyens » afin de noter vos réflexions sur quatre sujets :  animation, déplacements-stationnement, commerces et activités, espaces verts-environnement.

Nous sommes à votre écoute.

Vos droits ne s’usent que si vous ne les utilisez pas.

Sous le béton, la démocratie !


P.S. : Plus d’informations sur le collectif : Concertons Cachan

 

Monopoly sur Bièvre

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Tribune d’avril 2016

L’urbanisation de notre ville semble menée comme une partie de Monopoly : achat de terrains tous azimuts, revente aux promoteurs immobiliers pour assurer des recettes rapides. Est-ce une stratégie gagnante ?

La Ville préempte dans plusieurs sites (RD920, ilot Vatier, av. Carnot, centre-ville), mais n’en achève aucun. Il suffit de comparer nos réalisations au bord de l’ex RN20 à celle des villes voisines ou à remonter l’avenue Carnot pour comprendre.

La mairie de Cachan n’a pas les moyens de financer tous ces achats. Elle les a fait réaliser en grande partie par un syndicat d’action foncière (le SAF94) afin que l’endettement n’apparaisse pas dans les comptes de la ville. Toutefois ce portage est limité à 10 ans et Cachan va devoir supporter le retour dans ses comptes de ces dettes importantes (déjà 4M€ en 2015).

La municipalité entreprend désormais de vendre en urgence des terrains afin d’assurer des recettes d’investissement. D’autant plus rapidement que les travaux du théâtre nécessitent dès cette année de dégager 3 à 4 M€ et ceux de l’Hôtel de ville 10M€ dans les 4 prochaines années.

L’arrêt des préemptions sur la RD920 et la vente précipitée de terrains en centre-ville, en supprimant sans concertation un parking public et un séchoir patrimoine historique, sont autant de signes inquiétants de la fragilité des finances municipales.

Nous avons déjà alerté sur cette stratégie de fuite en avant.

  • Construire des logements et assurer la mixité sociale des quartiers : oui.
  • Faire de la spéculation foncière au péril des finances de la ville : non.

Stoppons le Monopoly, prenons le temps du dialogue pour construire une ville durable et adaptée aux besoins des habitants !

La participation citoyenne en pratique

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Tribune de mars 2016

Cachan vit au rythme effréné des chantiers et des immeubles qui poussent comme des champignons.

La dernière réunion du comité de quartier du centre ville a donné lieu à une mobilisation importante à l’occasion de la présentation d’un projet immobilier déjà bouclé à l’angle des rues Cousté et Guichard.

C’est bien légitimement que de nombreux Cachanais ont voulu s’exprimer et participer enfin à un projet structurant pour l’avenir de notre coeur de ville, à la jonction de la rue commerçante et de la promenade inter-quartier qui, venant de la place J. Carat, débouche sur le quartier Cousté-Dolet, patrimoine de la ville avec son irrigation par la Bièvre.

Leurs questions ? La circulation douce dans le quartier et la continuité avec la rue Guichard, la nature des commerces et une réflexion sur une nouvelle organisation des activités économiques, les aménagements des rives de Bièvre avec un développement de la biodiversité, le devenir d’un des derniers séchoirs …

Les « réponses » ? Une présentation du futur immeuble par l’architecte du promoteur et un onewoman-show de la directrice de cabinet du Maire venu suppléer des élus bien silencieux.

L’exaspération des participants était palpable en fin de séance.

Le lendemain, les élus municipaux étaient saisis d’une délibération permettant la cession de terrains publics au promoteur.

En Conseil municipal, nous avons demandé le retrait de cette délibération, dont la précipitation laisse ouvertes des irrégularités manifestes, pour faire place à une concertation qui aurait permis aux habitants et aux commerçants d’établir un cahier de préconisations comme ce fut le cas pour la future gare.

Violent refus, hélas !

Urbanisme à Cachan : ne pas confondre vitesse et précipitation

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Communiqué de presse du 19 février 2016

Depuis le vote du PLU en 2010, Cachan vit au rythme effréné des chantiers et des immeubles qui poussent comme des champignons. Notamment le quartier Cousté-Dolet, dernier témoignage de l’histoire des blanchisseries de Cachan, quartier de la mixité sociale, quartier de petites entreprises en activité, quartier d’artistes, quartier au milieu duquel coule une rivière, la Bièvre à jamais enfouie, est devenu en quelques années le paradis des promoteurs immobiliers.

Le dernier projet immobilier de la majorité municipale est situé au cœur du centre ville historique, à la croisée de son « cardo maximus » (l’axe pivot nord-sud) la rue Cousté que va emprunter la promenade inter-quartier venant de la place Jacques Carat en direction des Vignes du Coteau, et de son « decumanus » est-ouest, la rue Guichard, piétonne et commerçante.

Le 10 février, la présentation de son projet ficelé par le promoteur immobilier a suscité une importante mobilisation des habitants en comité de quartier.

Leurs questions ? Les circulations douces, la nature des commerces et une réflexion sur une nouvelle organisation des activités économiques, les aménagements des rives de Bièvre avec un développement de la biodiversité, le devenir d’un des derniers séchoirs …

Le lendemain, les élus municipaux étaient saisis d’une délibération permettant la cession de terrains publics au promoteur. Les élus de Cachan Ensemble ont demandé le retrait de la délibération pour laisser le temps du dialogue, la concertation étant rappelée par Monsieur le Maire dans son dernier édito municipal, « la participation des habitants dans la vie de la cité est un élément constitutif de la vie démocratique et du bien vivre ensemble« .

En Conseil municipal le 18 février, violent refus du Maire, hélas !

L’objectif municipal est clair : nous n’avons pas le temps, « il nous faut construire 160 logements par an« . C’est faux, précisent les élus de Cachan Ensemble : en ne construisant aucun logement cette année, l’année prochaine et en 2018, nous serions encore dans l’objectif de 160 logements par an avec les logements déjà construits depuis 2010 ainsi que le montre le bilan du Plan Local de l’Habitat.

Donc rien ne justifie une telle précipitation à privatiser une espace public. Une précipitation qui rend la délibération fragile. Les élus de Cachan Ensemble contesteront cette décision au contrôle de légalité. Il faut laisser le temps et ouvrir la concertation avec les habitants et commerçants.

Cachan Ensemble souhaite en effet que le comité de quartier puisse organiser une enquête et concevoir ensuite un cahier de préconisations fondé sur un projet d’art de vivre avec des lieux de rencontres, cahier qui alimentera la définition d’un parti d’aménagement de cette croisée.


Pour plus d’infos :

Forum des métiers : on y était !

Et si nous prenions nos affaires en main ?
Ensemble, nous possédons beaucoup de compétences !

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Cachan Ensemble était particulièrement bien représenté au Forum des Métiers vendredi 12 et samedi 13 février 2016 à l’ENS de Cachan.

Organisé chaque année en partenariat avec la FCPE et la Ville, notamment pour la logistique, ce forum permet aux jeunes Cachanais des collèges et des lycées de découvrir un grand nombre de métiers. Ils peuvent ainsi se renseigner auprès des professionnels présents sur l’accès à ces métiers et sur leurs caractéristiques.

De nombreux membres de Cachan Ensemble sont venus exposer leurs activités dans des domaines très divers : environnement, technologie, santé, social, développement personnel

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Gageons qu’ils auront suscité de nouvelles vocations !