Effets paysagers du projet immobilier de la SIER au 21-29 rue Guichard

Rédacteur : Gérard Najman

Ci-dessous, on voit la section piétonne de la rue Guichard un jour de fête de la musique : une photo qui date de 1991.

reu_guichard_decumanus

Le programme immobilier projeté fera l’angle entre la rue Cousté et la rue Guichard. La SIER a produit un certain nombre de simulations des paysages après construction de l’immeuble. De manière avantageuse comme c’est la coutume chez les promoteurs immobiliers.

simulation_sierprojet – document du promoteur

La simulation ci-dessus est très décalée vers la droite de la rue pour ménager une « perspective sur le Coteau » (sic).
Mais si on se décale vers la gauche pour se placer du point de vue d’un promeneur qui cheminera dans l’axe de l’espace piéton et verra ce futur immeuble en face de lui, on voit bien la masse qu’il représentera, ainsi que le montrent la photo de l’état actuel et la simulation ci-après faite par nos soins.
Une telle simulation a-t-elle été produite par la SIER ? En tout cas, elle n’a pas été montrée aux élus, ni aux habitants.
Ce futur immeuble tel que conçu bouchera un peu plus la perspective que donne la rue Guichard sur le verdoiement du Coteau, verdoiement qui a son importance dans l’ambiance minérale de cette rue.

rue_guichard_dir_est_2016la rue Guichard en 2016

rue_guichard_dir_est_simulation_apres_constructionla rue Guichard après construction (simulation Cachan Ensemble)

Ces vues soulignent la nécessité d’un retrait de ce futur immeuble côté rue Guichard, tant pour le maintien d’une respiration et d’une ouverture vers le Coteau que pour l’aménagement d’un espace de rencontre.

Rapprochons nous de la rue Cousté et examinons la perspective fournie par le promoteur :

Guichard lignes de fuite_3

Une perspective se définit par des lignes de fuite qui ont pour source un point unique : lorsque l’on veut simuler un nouvel objet dans le paysage, on trace des lignes de fuite qui ont pour origine le point des lignes existantes.

Nous avons tracé celles des immeubles existants (traits noirs) et celles de l’immeuble projeté (traits rouges) : nous constatons que les lignes qui définissent le futur immeuble ne prennent pas pour origine le point des lignes existantes.

Guichard lignes de fuite_1

Nous avons rétabli ce qui aurait dû être fait dans les règles de l’art avec un point de convergence unique : le résultat obtenu pour la volumétrie de l’immeuble projeté est tout autre.

Guichard meme point de fuite ht corrigee_2

Conclusion
Il est tout de même piquant d’entendre dans la bouche du Maire que la Ville n’a pas de projet sur la rue Guichard quand peu après on évoque la requalification de la place Eustache Deschamps et les études de la dernière section de la promenade inter-quartiers entre la place Jacques Carat et la montée vers les vignes du Coteau. Ces études ont commencé voici plus de 10 ans. Les habitants n’ont jamais été consultés.

De plus, quand le promoteur présente aux élus municipaux et aux habitants des éléments trompeurs quant à la réalité future de l’immeuble projeté, il le fait sous la responsabilité de la Ville.

C’est un ensemble qu’il faut mettre en cohérence et en harmonie.

Propriété communale et domanialité

Rédacteur : Gérard Najman

Au contraire des autres programmes immobiliers, tels que Aqua Verde de la BNP, fondés sur l’acquisition de parcelles appartenant à des propriétaires privés, avec parfois l’adjonction d’une parcelle communale que la mairie vend au promoteur, le programme proposé par la SIER rue Guichard n’utilise que des parcelles qui, au départ, appartiennent à la commune de Cachan, soit qu’elle relève du domaine public de la ville, soit de son domaine privé (après acquisition par voie de préemption auprès d’un propriétaire privé).

La différence entre les deux statuts
S
i une parcelle communale du domaine privé de la Ville peut être vendue à un acquéreur privé, une parcelle de son domaine public est inaliénable… sauf si le Conseil municipal décide de la déclasser pour la faire entrer dans le domaine privé de la Ville. Pour ce faire, il est nécessaire de désaffecter son usage public.
C’est ce qui a fait l’objet d’une délibération du Conseil municipal le 18 février 2016 et que nous avons contesté en demandant son retrait de l’ordre du jour (ce qui a été refusé), puis en votant contre son adoption.

Dans cette même délibération, le Conseil municipal a désaffecté et déclassé les parcelles du domaine public de la Ville de Cachan pour les faire entrer dans son domaine privé, puis y a adjoint d’autres parcelles déjà dans son domaine privé pour céder l’ensemble à la SIER.

Le Maire joue donc sur mots en mettant en avant sans le dire la domanialité lorsqu’il affirme lors du Conseil municipal du 18 octobre « il y avait une faible partie publique, le reste c’était du privé » pour justifier que « les tentatives de faire que la délibération ne passe pas, ne pouvait pas passer » : ce qui importe, ce n’est pas la domanialité administrative, c’est la propriété foncière. La Ville avait la maîtrise totale des parcelles à céder pour cette nouvelle opération immobilière, et donc la maîtrise des décisions quant à leur usage. Aucun propriétaire privé n’était concerné.

rue_guichard_vue_aerienne

Enquête publique sur la désaffectation du terrain
L’enquête publique préalable est obligatoire principalement pour les dépendances de la voirie routière, lorsqu’il est porté atteinte aux fonctions de desserte et de circulation de la voie. Ce fut le cas par exemple pour l’ancienne rue Hénouille qui passait sous la voûte de Simply Market (à l’époque Atac), là où se trouvent maintenant quelques places de parkings privées pour les clients et l’aire des livraisons.

En juin 2002, le Conseil municipal a prescrit une enquête publique sur le déclassement de ce tronçon de voie pour être cédé à Atac. Après avis favorable du commissaire enquêteur, le Conseil municipal a délibéré en décembre 2002 pour approuver le déclassement.

Pour réaliser un objectif de déclassement de parking, nombre de maires (Annecy le Vieux, Quimper, Vannes …) ont réalisé une enquête publique pour permettre aux citoyens de donner leur avis et se sont appuyés sur le rapport du commissaire-enquêteur pour faire délibérer le Conseil municipal sur cette désaffectation, puis le déclassement. Ce n’est certes pas une procédure obligatoire, mais un gage de laisser des citoyens s’exprimer sur la cession d’un bien commun : un terrain public.

D’autres maires, avant de décider de l’aménagement d’un lieu stratégique dans leur ville, lancent en amont auprès des habitants un concours d’idées, un processus participatif. D’ailleurs, quand il n’y a pas d’enjeu immobilier, la Ville de Cachan réalise ce type de concertation comme l’a souligné une maire adjointe en citant la place Edouard Herriot ou de l’emplacement de l’ancienne station service Total.

Mais dès qu’un espace est constructible, pas touche au grisbi ! C’est bien trop sérieux pour être mis dans les mains du vulgum pecus. La concertation a tout de même des limites.

La ville romaine – sa structure à Cachan

Rédacteur : Gérard Najman

La ville romaine

Le cardo maximus est la voie d’axe nord-sud la plus importante d’une ville romaine (des termes latins cardo pour « pivot » ou « gond de porte », employé en termes d’orientation géographique pour désigner l’axe nord-sud autour duquel semble pivoter la voûte céleste et maximus pour « le plus grand »).
Dans le schéma géométrique du plan d’une ville romaine, le cardo maximus était l’axe nord-sud qui structurait la cité dès sa création. Ensuite, le cardo était une des voies principales au coeur de la vie économique et sociale de la ville.

Un decumanus est une voie orientée d’est en ouest. Le decumanus maximus reliait normalement la Porta Praetoria (la plus proche de l’ennemi dans un camp romain) à la Porta Decumana (la plus éloignée).

À la croisée du cardo maximus et du decumanus d’une cité, on trouvait généralement le forum.

À noter que les points cardinaux proviennent aussi, étymologiquement, de cardo avec toujours cette notion de pivot.

Le cardo cachanais : l’axe Dumotel-Cousté

Le nord est à droite : on distingue, quasiment horizontale devant les nouveaux immeubles du centre ville, l’avenue Dumotel, avec le stade dans la partie gauche, la place du marché sur la partie droite. La partie qui a disparu avec la rénovation du centre-ville est devenue l’axe de la place Jacques Carat.

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Le decumanus cachanais : la rue Guichard

La photo est prise en direction de l’est. Au bas de la section piétonne de la rue Guichard : la croisée avec la rue Cousté à gauche et la rue Dumotel à droite.

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Projet d’aménagement de la RD920 : qui va donner son avis ?

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Si la Ville de Cachan porte une responsabilité dans l’état de dégradation des immeubles bordant la RD920, elle n’est pas seule responsable de l’aménagement et de l’entretien de la voirie et des trottoirs.

Depuis que la RN20 est devenue route départementale (RD920) en 2006, sa gestion est assurée par le département des Hauts de Seine. Le réaménagement de la partie Sud, entre Antony et Bourg la Reine étant presque achevé, c’est maintenant celui de la partie Nord située entre Bourg la Reine et Paris qui est envisagé. Pour cette partie, le département du Val de Marne, les communes de Bagneux, Montrouge, Arcueil et Cachan sont aussi parties prenantes des choix d’aménagement. La question est bien de voir comment ces choix seront effectués.

Depuis une quinzaine d’années, la restructuration des grands axes menant aux portes de Paris s’est imposée aux pouvoirs publics face à l’importance du trafic routier qui dégrade la voirie, rend les traversées dangereuses pour les piétons, augmente les nuisances sonores et la pollution atmosphérique.

L’objectif général (voir : Enjeux et Objectifs du Plan des Déplacements d’Île de France) est de donner plus de place aux transports en commun et aux modes de circulation doux, vélo et marche, de réduire le nombre et la vitesse des voitures et d’améliorer le cadre de vie des riverains et de tous les habitants qui vivent près de ces grands axes.

Cela revient à réduire le nombre de voies pour les voitures (voire leur largeur), en réserver pour les transports publics, sécuriser les intersections, créer des pistes cyclables et aménager les trottoirs.

Réaménager ces grands axes est aussi une occasion de revoir l’urbanisme de leurs abords.

Plusieurs exemples d’aménagement des axes d’entrée dans Paris sont facilement observables autour de nous :

A quand la concertation ?

Tous ces aménagements récents nous permettent, riverains de la RD 920 et habitants de Cachan, d’imaginer ce qui peut arriver.
Les trois exemples proposés ont tous des avantages et des inconvénients, privilégiant plus ou moins les transports en commun, les circulations douces, le stationnement ou le cadre de vie des riverains.
Le projet qui nous concerne n’est pas encore arrêté. D’après quelques informations données en comité de quartier Ouest-Nord en mai 2016, on s’orienterait vers une solution semblable à l’aménagement de la partie Sud (Antony – Bourg la Reine) mais les choix principaux devront être arrêtés en 2017.

Ni le Département des Hauts de Seine, ni celui du Val de Marne, pas plus que la commune de Cachan n’ont organisé de réunion d’information ou encore moins de concertation avec les riverains sur ce projet qui va modifier leur cadre de vie et plus largement les déplacements des habitants de la commune.
Alors que des améliorations sont attendues depuis des années, peut-on encore penser réaménager la ville, les transports, les déplacements, les espaces communs sans consulter les usagers et les habitants ?

Il est temps de donner notre avis. Avant que des travaux importants ne soient décidés pour nous !


Les trois exemples

L’exemple de la RD920 entre Bourg la Reine et La Croix de Berny

– La circulation automobile est organisée sur deux fois deux voies séparées par un talus végétalisé
– Le stationnement est situé de chaque côté
– Pas de voies réservées aux transports en commun.
– Deux pistes cyclables sur trottoir séparées de la chaussée et du stationnement.

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RD920 au carrefour La Fontaine entre Sceaux et Antony

L’exemple de la RD906, entre Clamart et Montrouge

– La circulation automobile est organisée avec une allée ayant une ou deux voies dans chaque sens pour la circulation principale et une contre allée à sens unique pour la desserte locale.
– Le sens de circulation dans la contre allée s’inverse régulièrement pour interdire un itinéraire bis et favoriser une circulation locale apaisée.
– Le stationnement est situé en bordure de la contre allée .
– Les deux voies du tram sont séparées de la circulation et les arrêts sont aménagés de part et d’autre.
– Une bande cyclable sur la contre allée, dans le sens de circulation ou à contre sens (double sens cyclable) pour permettre la continuité du déplacement des vélos.

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RD 906, avenue du Général de Gaulle à Clamart

L’exemple de la RD 5, d’Ivry à Vitry sur Seine

– La circulation automobile est organisée sur deux fois deux voies séparées par un talus végétalisé.
– Le stationnement est situé de chaque côté.
– Deux voies centrales sont réservées aux bus, mais interdites aux vélos.
– Des pistes cyclables intermittentes sur trottoir.
Cet aménagement va être revu prochainement pour permettre la circulation de la nouvelle ligne de tram T9, reliant la Porte de Choisy à Orly.

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RD5, boulevard de Stalingrad à Vitry sur Seine

RD920, histoire et état actuel

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La route départementale 920 (RD920), ancienne RN20, est un des grands axes d’entrée dans Paris. Elle borde la commune de Cachan sur un kilomètre et demi et en constitue une des entrées principales.

Un axe de communication chargé d’histoire

La RD920 se situe approximativement à l’emplacement de l’ancienne voie romaine menant de Lutèce (Paris) à Cenabum (Orléans). Elle a vu passer de nombreux rois de France se rendant dans les Châteaux de la Loire. Elle a été aussi le lieu d’événements historiques importants.

On peut par exemple rappeler un épisode sanglant de la Commune de Paris, événement rappelé sur la stèle située à Bagneux, à l’entrée du magasin Casino.

stel_commune_paris_grange_oryPlaque posée devant le magasin Casino

La RN20 fut également la route principale empruntée par les Parisiens lors de leur exode pour fuir vers Orléans à l’approche des troupes de l’armée allemande en juin 1940.

exode_rn20L’exode sur la RN20

Enfin, la RN20 fut empruntée à partir du 23 août 1944 par le Groupement Tactique du Colonel Billotte de la 2e DB du Général Leclerc lors des combats menés contre l’armée allemande pour libérer Paris le 25, après une rude bataille à la Croix de Berny.

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RN20 à Antony (au fond, une auto-mitrailleuse)

L’aménagement de la RN20 au fil du temps

Avant l’arrivée de l’automobile, la route d’Orléans est déjà une grande voie de transport.
A la fin du XIXe siècle, cette voie de grande largeur bordée d’arbres accueille un tramway qui transporte les travailleurs et les marchandises, l’Arpajonnais . A cette époque, une voie latérale est réservée dans chaque sens de circulation à ce chemin de fer urbain.

Arpajonnais_conduite  Arpajonnais_embarquement

Après la seconde guerre mondiale, la RN20 (dénommée avenue Aristide Briand) devient rapidement un axe dédié à la circulation automobile, et les aménagements des années 60 ont transformé cette route nationale en une grande voie rapide pour entrer dans Paris. Ainsi, on ne compte pas moins de trois files dans chaque sens entre Cachan et Bagneux, et même quatre files dans chaque sens depuis le carrefour avec la D77A (avenue Victor Hugo à Bagneux) jusqu’à la Porte d’Orléans,

Cette politique visant à faciliter au maximum la circulation automobile a eu pour effet principal d’en provoquer la saturation aux heures de pointe et pour effet secondaire de ralentir la circulation des bus qui l’empruntent.

Trois lignes de bus parcourent la RD920 à Cachan : les 187, 197 et 297.

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plan partiel de la ligne 187

La ligne 187 intéresse plus particulièrement les Cachanais :

  • Elle permet depuis la Plaine, le quartier Desmoulins, le centre ville et le quartier Ouest Nord d’accéder à la gare RER d’Arcueil-Cachan et à la Porte d’Orléans (et la ligne 4 du métro).
  • Elle fait partie du réseau Mobilien, caractérisé par sa haute fréquence de desserte et l’emprunt de voies réservées (sur les voies départementales du Val de Marne et une partie de la RD920 à Arcueil et Montrouge) favorisant sa vitesse commerciale et son attractivité.

Pour être efficace, l’effort doit être poursuivi dans le cadre du projet d’aménagement pour assurer la nécessaire continuité de ces voies réservées : c’est à cette condition que l’on pourra envisager un report modal de la voiture particulière vers le bus, conformément aux objectifs du Plan de Déplacements Urbains de l’Ile de France.

carrefour Briand Bonnetla RD920 au croisement de la rue Marcel Bonnet – vue aérienne – comparer l’espace réservé aux piétons et aux automobiles

Une histoire dont les traces sont encore perceptibles

Axe très emprunté depuis longtemps, la route nationale a attiré de nombreux commerces et entreprises, et aussi des immeubles de logements, petits immeubles ou modestes « pavillons ». Les transformations majeures des « Trente Glorieuses » ont laissé peu de traces de ces constructions.
Restent cependant quelques immeubles caractéristiques des années 30, immeubles de logements de trois ou quatre étages en brique ou en meulière dont certains ont conservé un cachet indéniable.

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Bow window au 103 avenue A Briand

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Café Le Bellevue au 59, angle rue des jardins

 Côté Cachan, au long de la nationale, on trouve une alternance de commerces, de petites entreprises de services, des logements, signe d’une grande diversité d’occupation du sol. Une seule exception, le centre de formation de la société Orange, au numéro 57 avenue A Briand, ancien centre de commutation téléphonique des PTT.

Une piètre image de la ville de Cachan

Cette variété d’occupations et d’immeubles n’est-elle pas vouée à disparaître ?
Assurément, si la politique visant à transformer cette avenue en une alignée de bureaux est menée à son terme. Et en attendant cette transformation qui s’annonce, on constate facilement qu’un grand nombre de bâtiments sont inoccupés et laissés à l’abandon ! Quand ce ne sont pas des chantiers qui s’éternisent comme celui qui est proche du RER Bagneux !

Mais comment en est on arrivé là ?

 

RD920 – la politique d’urbanisme et ses conséquences

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Un urbanisme qui conduirait à une dégradation du bâti ?

Les politiques d’urbanismes énoncées pour le secteur de la route nationale 20 depuis une vingtaine d’années ont eu pour effet de bloquer toute évolution notable et d’aboutir à une sorte d’immobilisme conduisant à une dégradation du bâti.

Pour comprendre cette évolution, il faut revenir un peu sur les règles énoncées pour les constructions en bordure de la RD920 à Cachan depuis une quinzaine d’années, zone dénommée UH dans les documents d’urbanisme.

Le POS de 1999, date de sa dernière révision

Avec le Plan d’Occupation des Sols de 1999, la municipalité affirme une volonté de densification du front de la N20 et de l’avenue Carnot.

La politique suivie part de deux constats :

  1.   Les nuisances de la N20 ne sont pas compatibles avec de l’habitat.
  2.  La proximité des transports en commun est un atout pour les entreprises.

Le texte dit que les implantations sont principalement orientées vers des locaux d’activité. Commerces, artisanat mais cette mixité n’a pas résisté à des immeubles de bureaux.
Les volontés municipales  exprimées d’attirer un siège social d’une grande entreprise et de tirer parti de cette zone d’un point de vue financier, favorisaient fortement la vente de surfaces importantes.

La règle est simple :

Une zone UH : une bande de 28 m comptée à partir de l’alignement (la limite de parcelles côté rue) pour l’avenue A. Briand et les deux côtés de l’avenue Carnot.

La hauteur maximum des constructions est de 24m sur l’avenue A Briand et 21m sur l’avenue Carnot, pour des constructions réservés à l’activité.

La totalité de la zone UH en bordure de N20 et de l’avenue Carnot représente 9.3 ha.

POS99_zone_UHPOS 1999 – la zone UH en magenta

Le PLU en 2010, première version

Les orientations sont identiques à celle du POS de 1999. L’idée de front bâti est conservée mais la zone est redécoupée en fonction des parcelles et des « opportunités ».

La densification est beaucoup plus importante le long de la RD920 et de l’avenue Carnot. Ce qui se traduit par des hauteurs plus élevées qui permettent de 50 à 70 % de surfaces de plancher constructibles supplémentaires.

Les hauteurs maximales ont augmentées, notamment pour les activités : 37m sur la RD920, 29m avenue Carnot.

Afin de capter le bénéfice financier qui ne manquera pas de venir de la revente « au m² construit » de ces surfaces à bâtir, le droit de préemption urbain renforcé sur tout le territoire de la commune, est adopté en même temps que le PLU en décembre 2010. Cette décision permet à la Ville d’acquérir un bien immobilier dès qu’il est mis en vente par son propriétaire. Il est justifié notamment par « la volonté de favoriser l’implantation d’activités économiques le long des avenues Aristide Briand et Carnot qui constituent des axes majeurs et qui bénéficient de l’excellente desserte des stations de RER B Arcueil-Cachan et Bagneux-Pont Royal, atouts pour l’accueil des entreprises. »

Fort d’une volonté de refus de concertation avec les habitants, les oppositions ont cherché à s’exprimer.
Le PLU a été critiqué :

  • – par DNV et Les Verts (EELV n’est fondé qu’en novembre 2010) qui proposent de présenter quatre avenants au projet (création d’un écoquartier, bonus environnementaux, préservation de l’îlot Vatier, protection des monuments de la base Mérimée)
  • – par des groupes d’habitants : les habitants de l’îlot Vatier, d’une part, et le collectif Cachan Cadre de Vie, d’autre part, qui conteste au tribunal administratif (TA) la très forte densité de construction autorisée par le PLU et les hauteurs maximales en rupture avec le bâti existant ou environnant.

Le collectif d’habitants « Cachan Cadre de vie » obtient un jugement favorable du TA en mai 2013. Les hauteurs sont jugées excessives et ne permettant pas de réelle dégressivité avec les zones plus pavillonnaires situées en arrière de ces avenues (cf. jugement du TA de mai 2013)

Modification du PLU en 2015

Elle est rendue nécessaire par le jugement du TA et l’urgence d’énoncer des règles de construction compatibles avec l’arrivée de la nouvelle Gare du Grand Paris. Les hauteurs maximales des constructions sont ramenées à 28m sur l’avenue A. Briand et pour quelques zones de l’avenue Carnot (voir article du Parisien).

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les différentes parties qui composent la zone UH dans le PLU de 2015

Un cas particulier

Dès le POS de 1999, il existe une exception : la zone UHp, reconduite dans le PLU de 2010 et à nouveau en 2015.
C’est un secteur dit « de plan masse » , situé à l’emplacement de l’ancien parc de stationnement du RER Bagneux et d’une ancienne station-service. Sur ce secteur, on peut construire plus haut (32m) et plus dense, sur une profondeur de 70m, occupant ainsi la quasi-totalité de l’ancien parking. La hauteur de construction est celle de l’immeuble d’habitation qui jouxte la station RER Bagneux.
Ce terrain est acquis par la ville, puis revendu à un promoteur pour y conduire une opération importante.
Les riverains se sont regroupés en association, ont attaqué un premier permis de construire et ont demandé un changement des règles pour réduire la hauteur et la densité. De délibération en appel, le projet est retardé.
Toujours dans son refus de concertation, le maire signe un permis de construire en 2010. Mais le marché immobilier souffre d’une offre de bureaux bien trop abondante. Le promoteur qui est propriétaire du terrain attend des jours meilleurs pour ses profits. Depuis 15 ans, le terrain est toujours en friche.

zone_uhp_photo_aeriennezone UHp, photo aérienne IGN Géoportail 2016

Le lièvre et la tortue ?

Juste en face à Bagneux, existait un carrossier qui a déménagé. La ville de Bagneux a fait la même chose que Cachan mais en proposant un projet plus « modeste » et moins haut qui a soulevé moins de contestation.
Résultat, le bâtiment qui va accueillir une résidence hôtelière est en cours de finition en juillet 2016, quand notre friche n’aura servi jusqu’à présent qu’à accueillir en mai 2016 le « musée passager », une initiative de la Région.

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le musée « passager » en bordure de la zone UHp en mai 2016

Les conséquences : immobilisme et dégradation

La commune acquiert des appartements et des bâtiments au fur et à mesure de leur mise en vente.
Les propriétaires ne peuvent plus transformer leurs locaux. Cela peut prendre des années, voire des dizaines d’années, période durant laquelle aucune transformation majeure positive n’améliore le cadre de vie le long de ces axes, bien au contraire ! Ce qui est particulièrement « criant » le long de la RD920.

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parcelles « en attente » le long de la D920

Autres conséquences :

On ne constate pas le même phénomène plus au Sud, sur la partie de la RD920 qui n’est pas en zone UH (entre le RER Bagneux et la rue Léon Bloy) mais en zone UC (hauteur max 15m et pas de périmètres d’études)
Pourquoi les transformations sont elles aussi lentes ?

  • – une partie importante de la zone UH est réservée uniquement aux « activités » ; il est impossible d’y construire des logements ou même d’y faire cohabiter logements et activités.
  • – les promoteurs immobiliers ne se précipitent pas pour construire des bureaux : offre pléthorique alentour, difficile à placer, cf. immeuble Aristide à Bagneux toujours à moitié vide ou encore terrain proche du RER en attente de construction depuis avril 2010 !
Un déséquilibre Est-Ouest (Cachan – Bagneux)

Depuis 1968, la route nationale 20 est aussi une frontière entre deux départements, le Val de Marne et les Hauts de Seine. Ceci peut expliquer des différences importantes entre les deux rives de cette voie à très grande circulation.

Du côté de Bagneux, les constructions peuvent s’effectuer en recul, rendant plus d’espace pour les circulations et les respirations au pied des immeubles, et on assiste à une transformation progressive avec des bureaux (Agefiph, au 192 Avenue Aristide Briand) et hôtel (face gare RER Bagneux).

Pourquoi ne pas rendre plus homogènes les orientations et les règles des PLU des communes qui bordent la RD920 ? Ces transformations pourront elles se faire dans le cadre de la Métropole ?

Quel urbanisme pour quelle vision de la ville?

Il apparaît de plus en plus illusoire de vouloir transformer le front de RD920 en un linéaire de bureaux. Ne vaudrait-il pas mieux favoriser un équilibre entre logement, activités et services ?

Des transformations sont nécessaires qui vont affecter la vie et les activités des résidents, des petites entreprises et des commerces qui bordent l’avenue. Que fait-on pour éviter de les voir disparaître ? Que leur propose-t-on pour maintenir ce qui contribue à la vie de ces quartiers ?

Conséquences financières : une dette importante, un nouvel opérateur, un engagement remis en question

La modification du paysage urbain d’une ville demande de mobiliser beaucoup plus d’argent qu’il n’est possible pour les communes.

Des opérateurs financiers font les acquisitions à la place des communes. Ils souscrivent des emprunts. La commune suivant des modalités contractuelles rachète les terrains quand l’objectif est atteint et obligatoirement après un délai fixé dans le contrat.

La Ville de Cachan a acheté des terrains, des appartements, des maisons en utilisant les services de l’opérateur foncier du Val de Marne : le SAF 94. Les contrats ont une durée comprise entre 5 et 10 ans. Ils portent principalement sur les périmètres d’étude de la zone UH (RD920 et avenue Carnot).

17 M€ ont été empruntés par le SAF94 pour le compte de la Ville de Cachan. Aucune opération n’a encore pu être réalisée. Aucun des périmètres d’études n’est acquis en totalité par la ville.

Or, les premiers contrats passés avec le SAF sont arrivés à échéance en 2015, et avec eux, la nécessité pour la Ville de rachats de biens importants, à un moment où les dotations de l’État diminuent.

Contracter de nouvelles dettes est devenu impossible, Cachan est trop endettée. La commune a donc sollicité un nouvel opérateur, celui de la région : l’Établissement Public Foncier d’ Île de France ( EPFIF).

Mais l’EPFIF a de nouvelles exigences :

  • – De mixer habitat et activité
  • – De réserver une part (30 %) à l’habitat social
  • – De limiter son engagement financier dans le temps et dans ses montants.
  • – Et surtout l’obligation pour la commune de recourir à une déclaration d’utilité publique pour pouvoir procéder à des expropriations.

Monsieur le maire doit renoncer à deux des axes importants de sa politique :
Financer le budget municipal par des plus-values immobilières
et ne pas procéder à des expropriations.

Pour en savoir plus sur l’Établissement Public Foncier d’ Île de France : http://www.grandepf.fr/

Le périmètre d’étude H

Ce périmètre d’étude se situe le long de la RD920 entre la rue Ampère et la rue de l’Armistice.

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A un angle, se trouve le restaurant le Pacifique, au 109 avenue Aristide Briand.

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A l’autre, le bel immeuble blanc à « bow window » du 103 Avenue Aristide Briand.

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La convention passée entre la Ville et la SAF94 a été signée en 2010 pour 6 ans. Les acquisitions commencent. Avec elles, les refus d’agrandissement et d’amélioration des habitations.

2.3 M€ sont investis. Dont 875 000€ dans l’achat d’un pavillon inoccupé depuis novembre 2013!

Mais il reste de nombreux lots à acquérir pour disposer de la parcelle en totalité.
En juillet 2015, un lot est mis à la vente, la municipalité n’exerce pas son droit de préemption !

En deux ans, la politique municipale a-t-elle changé ?

La nécessité de racheter les parcelles en 2016 et le manque de trésorerie ont-ils imposé ce choix ?

D’ici la fin de l’année, la Ville devra racheter les parcelles acquises par le SAF.
Quel sera le montage ? Une convention avec l’EPFIF ? Un emprunt ? Une négociation avec le SAF94 ?

Les élus de Cachan Ensemble vous le diront dès que possible.

Contribution de Cachan Ensemble sur la modification du PLU de Cachan

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Enquête publique sur la modification du PLU de Cachan
Contribution de Cachan Ensemble

Monsieur le Commissaire enquêteur,

Dans le cadre de l’enquête publique portant sur la modification du Plan Local d’Urbanisme de Cachan, nous, collectif Cachan ensemble, souhaitons porter à votre connaissance la présente contribution.

Cette contribution se décompose en plusieurs parties, en voici les grandes lignes résumées.

EN RESUME

  • – nous remettons en cause le choix de la procédure de modification qui porte uniquement sur la zone UH alors que différents documents d’urbanisme et de planification ont été votés depuis 2010 et que l’ensemble du PLU devrait être mis à jour ;
  • – nous dénonçons la non compatibilité du Projet d’Aménagement et de Développement Durable avec le règlement du PLU après 5 ans de mise en oeuvre ;
  • – nous demandons une protection du patrimoine architectural et paysager comme cela a été préconisé par le commissaire enquêteur en 2010 ;
  • – à l’heure de la loi sur la transition énergétique, nous demandons une prise en compte des enjeux climatiques dans le règlement de construction, tant du point de vue de la performance énergétique des bâtiments que de la production d’énergie renouvelable ;
  • – nous demandons la prise en compte de la nature en ville pour lutter contre les ilots de chaleur. A ce titre, la possibilité d’urbaniser en zone UHd à 100% d’emprise au sol ne doit pas être autorisée ;
  • – nous demandons l’inscription dans les documents graphiques de la trame paysagère et des liaisons douces qui sont prévues dans le futur quartier ;
  • – nous demandons le maintien et le développement d’activité de production par une réglementation adaptée et compatible avec l’offre de logement.

Dans l’attente d’une réponse de votre part, nous vous prions d’agréer, Monsieur le commissaire enquêteur, l’expression de notre considération distinguée.

Cachan Ensemble

 

Sommaire de la contribution de Cachan Ensemble

I – Une modification du PLU étendue à toute la commune ou une révision : il faut être cohérent

1. Introduction
2. Ce qui s’est passé en 5 années d’application du PLU de 2010
3. La position du collectif Cachan Ensemble
4. Analyse des incohérences et insuffisances du dossier de référence du PLU
5. Conclusion

II – Analyse et propositions pour la modification du zonage UH

1- Protection du patrimoine architectural et paysager
2- Prise en compte de critères environnementaux
3- Liaisons douces ou actives
4- Maintien de lieux d’activités artisanales

Annexe 1 : Reportage photo – Mise en application du PLU

Annexe 2 : Extraits du PLU de Villejuif

Annexe 3 : Extrait de la Base Mérimée

 

En complément : Autres contributions à l’enquête publique