îlot Vatier : Quels sont les enjeux ?


1 Enjeu sur le plan urbanistique

Nous nous étonnons d’abord que l’on mette en exergue un ilot d’aussi faibles dimensions situé à plus d’un kilomètre de la gare du Grand Paris Express Arcueil-Cachan et surtout en le détachant de toute considération de ce qui va se passer dans le quartier de la gare qui a de grandes chances de constituer un nouveau pôle de centralité.

Par ailleurs, l’ENS va quitter Cachan en 2018, libérant un partie du campus universitaire dont, à ce jour, on ne connait pas l’affectation. Dans cette zone, la collectivité a créé voici quelques années un périmètre d’étude, pour le coup justifié car il ne pénalise aucun habitant et remplit son rôle d’observatoire.

Nous avons dénoncé l’absence d’un plan d’ensemble sur le quartier Cousté-Dolet qui soit partagé par les habitants. Nous constatons que la même dérive se produit sur l’ilot Vatier.

Cet îlot, situé face au campus universitaire, est constitué de maisons en bon état, implantées harmonieusement et préservant un large espace vert en son centre. Il constitue ainsi une « respiration » urbaine entre la densité de la ZAC Desmoulins et le quartier de la Plaine ; sa situation charnière mérite une approche plus sérieuse et plus fine qu’une référence à une vague étude qui date de 15 ou 30 ans. Seule une telle étude permettra de conclure à l’intérêt urbanistique à détruire ou pas cet îlot.

En attendant, laissons les familles développer leur projet de vie.

A l’époque de l’élaboration du PLU (2009-2010), nous avions demandé de favoriser une mutation urbaine harmonieuse vers une densification raisonnée en le classant en zone UCd (comme la partie basse du Coteau). Cette classification limite notamment les hauteurs constructibles à 10 m et le coefficient d’emprise au sol à 60% et impose un coefficient de surface de plein terre de 20% : elle permet donc des évolutions pour des projets individuels mais est inintéressante pour des promoteurs. Elle maintient des prix abordables pour la collectivité.

Nous restons sur cette position, d’autant que trois autres enjeux sont à prendre en considération.

2 Enjeu budgétaire et financier

L’institution de ce périmètre d’étude va entraîner pour les finances de la Ville un investissement global à terme de l’ordre de 12 à 15 millions d’euros, soit environ 30% de son endettement actuel, pour acquérir, directement ou par son opérateur, la trentaine de terrains.

L’investissement sera certes échelonné, mais la Ville n’est pas à l’abri d’une mise en demeure d’acquérir de la part de certains propriétaires, corollaire d’un refus de permis de construire inhérent au sursis à statuer : les finances de la Ville risquent de devoir subir une concentration d’acquisitions forcées. Le sursis à statuer constitue ainsi une épée de Damoclès pour la Ville.

Donc la perspective d’un endettement communal supplémentaire pour une opération dont l’enjeu urbanistique nous semble quasi-nul et qui risque d’être difficilement maîtrisée nous a fait rejeter la création du périmètre d’étude.

Certes, au bout du compte, ces terrains seront revendus et généreront des recettes d’investissement, mais au bout de nombreuses années de portage financier onéreux.

3 Enjeu de la durée de la transformation de l’îlot

Créer ce périmètre d’étude, c’est bloquer des améliorations de l’habitat, puisque l’objectif est de ne pas renchérir les coûts d’acquisition par la collectivité avant destruction, et par là-même entrer dans une phase de paupérisation de cet ilot qui va s’échelonner sur des années.

La durée de vie d’un périmètre d’étude est de 10 ans, mais l’opération durera bien plus longtemps : 20 ans ou vraisemblablement plus si on écoute le maire qui a expliqué en Conseil municipal que la reconstruction du centre-ville, toutes phases comprises, avait duré 50 ans.

Les Cachanais qui ont une certaine ancienneté ont vu le dépérissement du quartier Desmoulins pendant 20 ans avant que ce quartier commence à prendre corps.

De même, les habitants âgés des pavillons situés à l’intérieur de la ZAC du Coteau ont dû vivre jusqu’à la fin de leur vie dans un environnement dégradé. Cette ZAC du Coteau a été créée en 1990 : quelles activités sont venues s’y installer ? Aucune en 24 ans.

Avant d’entrer dans un tel scénario pour l’ilot Vatier et imposer un tel environnement aux habitants de cet ilot, il faut être sûr que le projet à peine esquissé est bien d’intérêt public. Nous n’en sommes pas persuadés, loin de là, pour les raisons que nous avons exposées.

4 Enjeu de la mixité sociale

Les considérants de la délibération municipale ont mis en exergue les exigences de mixité sociale : c’est un point important pour le groupe Cachan Ensemble.
C’est un principe que nous avons porté pendant la campagne des élections municipales et que nous continuons de soutenir.
Il s’agit de confronter la réalité aux objectifs et de bien définir ces objectifs.

Des objectifs à la réalité

L’analyse de l’évolution du quartier Cousté-Dolet, le plus affecté par les options du PLU, permet de mesurer les dérives encouragées par les nouvelles règles d’urbanisme.

D’un quartier populaire avec une grande mixité sociale et la présence de petites entreprises nous sommes en train de construire le quartier Kaufman & Broad, Cogedim, BNP & Co. C’est une nouvelle catégorie de population qui vient s’installer à Cachan, excluant ce qui fait le dynamisme d’un quartier : la diversité des activités et des populations.

La règle des 30 % de logement sociaux est loin d’être respectée. Certes, une résidence sociale de 36 logements a été construite. Mais sur 550 logements en cours de construction, ne sont prévus que 6 logements sociaux.

Pour atteindre les 30 %, il aurait fallu construire 160 logements sociaux : l’écart est donc grand entre les intentions et les promesses de campagne et la politique menée sur le terrain.

Quels sont les objectifs recherchés en matière de mixité sociale ?

Après l’adoption du PLU en décembre 2010, il convient de dresser un premier bilan des nouvelles orientations d’aménagement choisies, tant sur le plan de la complétion à Cachan des objectifs du Plan Local de l’Habitat (PLH) qui vient à échéance en 2015 que sur celui de la mixité sociale.

Il s’agit de veiller à cette mixité sociale tant dans l’équilibre au niveau de la ville que dans les secteurs de chaque groupe scolaire et chaque collège car là que se joue la fracture sociale : des établissements d’enseignement ne peuvent réduire seuls cette fracture liée à l’urbanisation. C’est au niveau de la composition urbaine qu’il faut agir pour réduire les déséquilibres là où ils existent, dans un sens comme dans l’autre.

Ce débat sur la fracture scolaire a cours depuis des années, on le retrouve autour de la réforme de l’Éducation prioritaire. Il faut agir en conséquence.

Nous n’avons pas eu communication des derniers éléments chiffrés du PLH : une mise à plat prenant en compte les perspectives du quartier de la future gare, qui va comprendre des programmes de logements, est nécessaire avant d’envisager des opérations éloignées de pôles de desserte par les transports.

C’est à proximité de ce pôle d’échanges qu’il faut favoriser et veiller à la construction de logements sociaux, pour deux raisons :

  • – faciliter la mobilité et l’accessibilité au métro et au RER de personnes défavorisées,
  • – assurer une mixité sociale dans le groupe scolaire Carnot et l’améliorer dans le collège Paul Bert, établissements caractérisés par un pourcentage élevé de catégories socio-professionnelles supérieures.

Une mixité sociale équilibrée limite la fuite vers les établissements d’enseignement privés. Elle doit être favorisée dans les secteurs des groupes scolaires de La Plaine et de Paul Doumer et du collège Victor Hugo. L’îlot pavillonnaire Vatier fait partie de ces secteurs et y contribue actuellement dans un quartier de la ville à forte dominante de logements sociaux.