RD920 – la politique d’urbanisme et ses conséquences

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Un urbanisme qui conduirait à une dégradation du bâti ?

Les politiques d’urbanismes énoncées pour le secteur de la route nationale 20 depuis une vingtaine d’années ont eu pour effet de bloquer toute évolution notable et d’aboutir à une sorte d’immobilisme conduisant à une dégradation du bâti.

Pour comprendre cette évolution, il faut revenir un peu sur les règles énoncées pour les constructions en bordure de la RD920 à Cachan depuis une quinzaine d’années, zone dénommée UH dans les documents d’urbanisme.

Le POS de 1999, date de sa dernière révision

Avec le Plan d’Occupation des Sols de 1999, la municipalité affirme une volonté de densification du front de la N20 et de l’avenue Carnot.

La politique suivie part de deux constats :

  1.   Les nuisances de la N20 ne sont pas compatibles avec de l’habitat.
  2.  La proximité des transports en commun est un atout pour les entreprises.

Le texte dit que les implantations sont principalement orientées vers des locaux d’activité. Commerces, artisanat mais cette mixité n’a pas résisté à des immeubles de bureaux.
Les volontés municipales  exprimées d’attirer un siège social d’une grande entreprise et de tirer parti de cette zone d’un point de vue financier, favorisaient fortement la vente de surfaces importantes.

La règle est simple :

Une zone UH : une bande de 28 m comptée à partir de l’alignement (la limite de parcelles côté rue) pour l’avenue A. Briand et les deux côtés de l’avenue Carnot.

La hauteur maximum des constructions est de 24m sur l’avenue A Briand et 21m sur l’avenue Carnot, pour des constructions réservés à l’activité.

La totalité de la zone UH en bordure de N20 et de l’avenue Carnot représente 9.3 ha.

POS99_zone_UHPOS 1999 – la zone UH en magenta

Le PLU en 2010, première version

Les orientations sont identiques à celle du POS de 1999. L’idée de front bâti est conservée mais la zone est redécoupée en fonction des parcelles et des « opportunités ».

La densification est beaucoup plus importante le long de la RD920 et de l’avenue Carnot. Ce qui se traduit par des hauteurs plus élevées qui permettent de 50 à 70 % de surfaces de plancher constructibles supplémentaires.

Les hauteurs maximales ont augmentées, notamment pour les activités : 37m sur la RD920, 29m avenue Carnot.

Afin de capter le bénéfice financier qui ne manquera pas de venir de la revente « au m² construit » de ces surfaces à bâtir, le droit de préemption urbain renforcé sur tout le territoire de la commune, est adopté en même temps que le PLU en décembre 2010. Cette décision permet à la Ville d’acquérir un bien immobilier dès qu’il est mis en vente par son propriétaire. Il est justifié notamment par « la volonté de favoriser l’implantation d’activités économiques le long des avenues Aristide Briand et Carnot qui constituent des axes majeurs et qui bénéficient de l’excellente desserte des stations de RER B Arcueil-Cachan et Bagneux-Pont Royal, atouts pour l’accueil des entreprises. »

Fort d’une volonté de refus de concertation avec les habitants, les oppositions ont cherché à s’exprimer.
Le PLU a été critiqué :

  • – par DNV et Les Verts (EELV n’est fondé qu’en novembre 2010) qui proposent de présenter quatre avenants au projet (création d’un écoquartier, bonus environnementaux, préservation de l’îlot Vatier, protection des monuments de la base Mérimée)
  • – par des groupes d’habitants : les habitants de l’îlot Vatier, d’une part, et le collectif Cachan Cadre de Vie, d’autre part, qui conteste au tribunal administratif (TA) la très forte densité de construction autorisée par le PLU et les hauteurs maximales en rupture avec le bâti existant ou environnant.

Le collectif d’habitants « Cachan Cadre de vie » obtient un jugement favorable du TA en mai 2013. Les hauteurs sont jugées excessives et ne permettant pas de réelle dégressivité avec les zones plus pavillonnaires situées en arrière de ces avenues (cf. jugement du TA de mai 2013)

Modification du PLU en 2015

Elle est rendue nécessaire par le jugement du TA et l’urgence d’énoncer des règles de construction compatibles avec l’arrivée de la nouvelle Gare du Grand Paris. Les hauteurs maximales des constructions sont ramenées à 28m sur l’avenue A. Briand et pour quelques zones de l’avenue Carnot (voir article du Parisien).

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les différentes parties qui composent la zone UH dans le PLU de 2015

Un cas particulier

Dès le POS de 1999, il existe une exception : la zone UHp, reconduite dans le PLU de 2010 et à nouveau en 2015.
C’est un secteur dit « de plan masse » , situé à l’emplacement de l’ancien parc de stationnement du RER Bagneux et d’une ancienne station-service. Sur ce secteur, on peut construire plus haut (32m) et plus dense, sur une profondeur de 70m, occupant ainsi la quasi-totalité de l’ancien parking. La hauteur de construction est celle de l’immeuble d’habitation qui jouxte la station RER Bagneux.
Ce terrain est acquis par la ville, puis revendu à un promoteur pour y conduire une opération importante.
Les riverains se sont regroupés en association, ont attaqué un premier permis de construire et ont demandé un changement des règles pour réduire la hauteur et la densité. De délibération en appel, le projet est retardé.
Toujours dans son refus de concertation, le maire signe un permis de construire en 2010. Mais le marché immobilier souffre d’une offre de bureaux bien trop abondante. Le promoteur qui est propriétaire du terrain attend des jours meilleurs pour ses profits. Depuis 15 ans, le terrain est toujours en friche.

zone_uhp_photo_aeriennezone UHp, photo aérienne IGN Géoportail 2016

Le lièvre et la tortue ?

Juste en face à Bagneux, existait un carrossier qui a déménagé. La ville de Bagneux a fait la même chose que Cachan mais en proposant un projet plus « modeste » et moins haut qui a soulevé moins de contestation.
Résultat, le bâtiment qui va accueillir une résidence hôtelière est en cours de finition en juillet 2016, quand notre friche n’aura servi jusqu’à présent qu’à accueillir en mai 2016 le « musée passager », une initiative de la Région.

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le musée « passager » en bordure de la zone UHp en mai 2016

Les conséquences : immobilisme et dégradation

La commune acquiert des appartements et des bâtiments au fur et à mesure de leur mise en vente.
Les propriétaires ne peuvent plus transformer leurs locaux. Cela peut prendre des années, voire des dizaines d’années, période durant laquelle aucune transformation majeure positive n’améliore le cadre de vie le long de ces axes, bien au contraire ! Ce qui est particulièrement « criant » le long de la RD920.

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parcelles « en attente » le long de la D920

Autres conséquences :

On ne constate pas le même phénomène plus au Sud, sur la partie de la RD920 qui n’est pas en zone UH (entre le RER Bagneux et la rue Léon Bloy) mais en zone UC (hauteur max 15m et pas de périmètres d’études)
Pourquoi les transformations sont elles aussi lentes ?

  • – une partie importante de la zone UH est réservée uniquement aux « activités » ; il est impossible d’y construire des logements ou même d’y faire cohabiter logements et activités.
  • – les promoteurs immobiliers ne se précipitent pas pour construire des bureaux : offre pléthorique alentour, difficile à placer, cf. immeuble Aristide à Bagneux toujours à moitié vide ou encore terrain proche du RER en attente de construction depuis avril 2010 !
Un déséquilibre Est-Ouest (Cachan – Bagneux)

Depuis 1968, la route nationale 20 est aussi une frontière entre deux départements, le Val de Marne et les Hauts de Seine. Ceci peut expliquer des différences importantes entre les deux rives de cette voie à très grande circulation.

Du côté de Bagneux, les constructions peuvent s’effectuer en recul, rendant plus d’espace pour les circulations et les respirations au pied des immeubles, et on assiste à une transformation progressive avec des bureaux (Agefiph, au 192 Avenue Aristide Briand) et hôtel (face gare RER Bagneux).

Pourquoi ne pas rendre plus homogènes les orientations et les règles des PLU des communes qui bordent la RD920 ? Ces transformations pourront elles se faire dans le cadre de la Métropole ?

Quel urbanisme pour quelle vision de la ville?

Il apparaît de plus en plus illusoire de vouloir transformer le front de RD920 en un linéaire de bureaux. Ne vaudrait-il pas mieux favoriser un équilibre entre logement, activités et services ?

Des transformations sont nécessaires qui vont affecter la vie et les activités des résidents, des petites entreprises et des commerces qui bordent l’avenue. Que fait-on pour éviter de les voir disparaître ? Que leur propose-t-on pour maintenir ce qui contribue à la vie de ces quartiers ?