Un périmètre d’étude, qu’est-ce que c’est ?

Contrairement à ce que peut laisser croire ce terme, un « périmètre d’étude » n’est juridiquement pas indispensable pour « étudier » un projet.

La raison d’être juridique d’un périmètre d’étude est de geler pendant 10 ans la constructibilité dans la zone délimitée en permettant au maire d’opposer un sursis à statuer lorsqu’un propriétaire dépose une demande de permis de construire : l’objectif est d’empêcher une augmentation de la valeur du bien immobilier avant acquisition par la puissance publique.

Le sursis à statuer peut durer 2 ans. Au-delà de 2 ans, il ne peut être opposé à une même demande d’autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que précédemment.

Le propriétaire d’un terrain auquel a été opposé un refus d’autorisation de construire ou d’utiliser le sol peut mettre en demeure la collectivité qui a pris l’initiative du projet de procéder à l’acquisition de son terrain.

Un périmètre d’étude a donc pour objectif de permettre à la collectivité de veiller au grain. Il est d’autant plus nécessaire que la réglementation de la zone du PLU où il se trouve permet une constructibilité élevée : c’est le cas de l’îlot Vatier puisque de tous les types de zone du PLU de Cachan, la zone UA est celle qui permet les hauteurs maximales (23 m), le coefficient maximal d’emprise au sol (70%) et le coefficient minimal de surface de pleine terre (10%).

C’est donc ce choix du maire, lors de l’élaboration du PLU, de faire passer cet îlot d’une classification en zone pavillonnaire en zone urbaine dense, qui induit ce périmètre d’étude pour protéger ce secteur des appétits immobiliers qu’il a lui-même encouragés : incendiaire et pompier.

Le maire a récemment déclaré : « Auparavant à Cachan le prix d’un bien était celui d’une maison située sur un terrain, maintenant un promoteur achète des droits à construire ». A qui la faute ? Qui est responsable de cette situation, sinon lui qui a fait passer le PLU qu’il a voulu, fondé sur une constructibilité maximale ?

La collectivité bénéficie du droit de préemption renforcé sur tout son territoire et n’a donc nul besoin de ce périmètre d’étude pour se porter acquéreuse d’un terrain, soit par préemption à l’occasion d’une déclaration d’intention d’aliéner, soit par acquisition amiable auprès d’un propriétaire comme l’ont montré les deux transactions réalisées depuis le début de l’année.

Cachan Ensemble a repris les analyses et les demandes faites par Décidons Notre Ville et Europe Écologie en 2009-2011 et les a faites siennes dans son programme municipal : classer cet îlot en zone de densification raisonnée pour permettre sa mutation harmonieuse au fil des ans.

Supprimer l’appât (du gain), c’est écarter les renards (de l’immobilier), comme ils l’ont été du temps de l’ancien maire, Jacques Carat, quand le centre-ville était à construire.

En effet, en vertu de quel raisonnement, autre que celui d’une pseudo « continuité » entre la ZAC Desmoulins et la Plaine, peut-on décider maintenant de la nécessité de détruire le bâti de cet îlot ?